MiVivienda vs Techo Propio: diferencias clave y a quién le conviene cada programa

Si estás por comprar tu primera vivienda en Perú, probablemente ya escuchaste ambos nombres: MiVivienda y Techo Propio. Aunque los dos son programas del Estado y los administra el Fondo Mivivienda, no son lo mismo ni sirven al mismo perfil de familia.

MiVivienda es un crédito hipotecario tradicional con subsidio complementario, pensado para quien puede acceder a una evaluación bancaria estándar. Techo Propio es un subsidio directo (el Bono Familiar Habitacional) dirigido a familias de bajos ingresos, con o sin crédito de por medio. Confundirlos lleva a postular al programa equivocado y perder meses de trámite.

Ambos programas dependen del Fondo Mivivienda, pero el canal de acceso es distinto. Para MiVivienda te acercas directamente a un banco o financiera supervisada por la SBS. Para Techo Propio, la postulación pasa por una Entidad Técnica autorizada, que es quien construye o gestiona el proyecto y registra al grupo familiar ante el Fondo Mivivienda.

• Dato clave: el Bono del Buen Pagador de MiVivienda llega hasta S/ 27,800 según el rango de la vivienda, mientras que el Bono Familiar Habitacional de Techo Propio parte de S/ 33,000 para construcción en sitio propio. Son subsidios distintos, con topes de ingreso y requisitos que no se cruzan. Vigente a julio 2026.

Lee Más:Fintechs vs bancos tradicionales: créditos personales rápidos, ¿cuánto más caros son?

Cómo comparar MiVivienda y Techo Propio

Antes de mirar la tabla, hay tres criterios que definen a qué programa puedes postular:

• El tope de ingreso familiar. Techo Propio exige que los ingresos mensuales del grupo familiar no superen un límite fijado por modalidad. MiVivienda no tiene tope de ingreso, pero exige que el banco te evalúe y apruebe la capacidad de pago.
• El valor de la vivienda. MiVivienda financia inmuebles de rango medio, entre S/ 64,200 y S/ 464,200. Techo Propio se limita a vivienda de interés social (VIS), con precios más bajos y proyectos específicos registrados ante el Fondo Mivivienda, además de la modalidad de construcción en terreno propio si ya tienes el lote.
• La naturaleza del beneficio. El Bono del Buen Pagador de MiVivienda reduce el monto que financias con el banco, pero el crédito en sí lo otorga una entidad financiera bajo sus propias condiciones. El BFH de Techo Propio puede cubrir buena parte o toda la vivienda en los casos de menor ingreso, sin que necesariamente exista un crédito bancario de por medio.

Tabla comparativa

Tres cifras de la tabla marcan la decisión antes de seguir leyendo:

• El tope de ingreso familiar de Techo Propio (S/ 2,706 o S/ 3,715 según modalidad) es el primer filtro: si lo superas, MiVivienda queda como tu única ruta.
• El BFH de Techo Propio puede superar en proporción al valor de la vivienda al Bono del Buen Pagador de MiVivienda, porque cubre viviendas de menor costo.
• La tasa de 8% a 12% de MiVivienda varía por banco, mientras que Techo Propio no siempre implica pagar una tasa de interés bancaria.

Análisis por perfil

• Empleado formal con ingresos medios. Si ganas por encima de los topes de Techo Propio y puedes sustentar ingresos ante un banco, el Nuevo Crédito MiVivienda es tu única vía. Revisa la TCEA de cada banco, no solo la tasa nominal, porque puede variar varios puntos entre entidades para el mismo perfil.
• Independiente con ingresos irregulares. MiVivienda también aplica, pero necesitas sustentar ingresos con declaración de renta ante SUNAT de los últimos dos años o extractos bancarios de los últimos seis meses, según lo que te pida el banco. Si tu ingreso real está por debajo de los topes de Techo Propio y puedes documentarlo con recibos por honorarios o boletas SUNAT, vale la pena evaluar ambas rutas antes de decidir, porque el subsidio de Techo Propio suele ser proporcionalmente mayor frente al valor de la vivienda.
• Familia de bajos ingresos sin acceso a evaluación bancaria. Techo Propio es la opción diseñada para este perfil. El BFH no se devuelve y en la modalidad de construcción en sitio propio no exige necesariamente un crédito adicional, solo un terreno inscrito en Registros Públicos y el ahorro mínimo de la convocatoria.
• Familia con terreno propio pero sin vivienda construida. La modalidad de Construcción en Sitio Propio de Techo Propio está pensada exactamente para este caso: el terreno debe estar inscrito en Registros Públicos, el grupo familiar debe estar formalmente constituido y se exige un ahorro mínimo, que en convocatorias recientes rondó los S/ 2,475. MiVivienda también tiene una modalidad de construcción en terreno propio, pero exige que la cuota inicial cubra el valor del terreno, sin límite de monto para esa cuota inicial, lo que la vuelve menos accesible si el ingreso familiar es bajo.

Veredicto del Gurú

Según tu situación, la ruta recomendada cambia:

• Ingreso familiar por encima de S/ 3,715 o fuera de las modalidades de Techo Propio: ve directo al Nuevo Crédito MiVivienda. Compara la TCEA entre al menos tres bancos antes de firmar, porque el Bono del Buen Pagador reduce el monto a financiar, pero no compensa una tasa alta mal negociada.
• Ingreso familiar por debajo de los topes de Techo Propio (S/ 2,706 para construcción o mejora, S/ 3,715 para compra) con terreno inscrito o interés en un proyecto VIS registrado: postula a Techo Propio. El subsidio es mayor proporcionalmente a tu esfuerzo de ahorro y no exige una evaluación crediticia bancaria completa.
• Ingreso familiar cerca del límite y dudas entre ambos: verifica primero en qué modalidad calificas con una Entidad Técnica autorizada antes de acercarte a un banco. Postular a Techo Propio no tiene costo, y descartarlo por error te puede hacer perder un subsidio no reembolsable mayor al que obtendrías con MiVivienda.