Si ya eres dueño de una casa o un departamento, es fácil confundir dos productos que suenan casi igual pero sirven para cosas distintas. Uno te ayuda a comprar una vivienda. El otro usa la vivienda que ya tienes como respaldo para prestarte dinero para lo que necesites. Esta confusión lleva a que muchas personas descarten la segunda opción sin saber que existe, o pidan la equivocada en el banco.
Dato clave: según las condiciones publicadas por Via BCP, un crédito con garantía hipotecaria puede financiar hasta el 70% del valor tasado del inmueble, con montos entre S/ 87,500 y S/ 600,000 y plazos de hasta 15 años. Vigente a setiembre 2026, sujeto a evaluación crediticia.
¿Qué es y cómo funciona?
Un crédito con garantía hipotecaria (también llamado préstamo de libre disponibilidad con garantía hipotecaria) es un préstamo en efectivo que el banco te da a cambio de que pongas como respaldo un inmueble que ya es tuyo. No compras nada con ese inmueble: ya lo tienes inscrito a tu nombre en Sunarp. Lo que haces es ofrecerlo como garantía para acceder a un monto mayor y a una tasa más baja que la de un préstamo personal sin garantía.
El monto que te prestan no depende de cuánto ganas solamente, sino también del valor tasado de tu propiedad. Un ejemplo concreto: si tu vivienda está tasada en S/ 300,000 y el banco financia hasta el 70% de ese valor, el préstamo máximo posible sería de S/ 210,000, siempre que tu capacidad de pago lo sustente.
Puntos clave de cómo opera este producto:
- La propiedad queda inscrita con un gravamen hipotecario en Sunarp mientras dure el crédito, aunque tú sigues viviendo o usándola con normalidad.
- El destino del dinero es libre: consolidar deudas, capital de trabajo, remodelación, estudios o cualquier gasto grande.
- La tasación del inmueble la hace un perito autorizado por el banco, y su costo suele correr por cuenta del solicitante.
- El crédito incluye casi siempre un seguro de desgravamen y un seguro del inmueble, que se suman a la cuota mensual.
En qué se diferencia del crédito hipotecario para comprar vivienda
El crédito hipotecario clásico (el que usas con MiVivienda, Techo Propio o directamente con un banco) tiene un solo fin: comprar una vivienda que todavía no es tuya. El banco paga al vendedor y tú te quedas debiendo el inmueble que acabas de adquirir.
El crédito con garantía hipotecaria parte al revés: tú ya eres dueño del inmueble y lo usas para pedir dinero que no está atado a ninguna compra.
Diferencias que conviene tener claras antes de pedir uno u otro:
- Finalidad: el hipotecario tradicional solo sirve para adquirir vivienda; el de garantía hipotecaria es de libre disponibilidad.
- Punto de partida: en el primero no eres dueño todavía del inmueble; en el segundo, sí, y ese inmueble es tuyo desde antes de pedir el crédito.
- Relación con el monto: en el hipotecario tradicional el monto se ancla al precio de venta pactado; en el de garantía hipotecaria, al valor de tasación de una propiedad que ya posees.
- Programas de Estado: MiVivienda y Techo Propio aplican solo al hipotecario para compra, nunca a un crédito con garantía hipotecaria.
- Riesgo compartido: en ambos casos, si dejas de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca y rematar el inmueble. La diferencia es que en el segundo caso arriesgas una vivienda que ya tenías resuelta.
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Quién lo ofrece en Perú y qué piden
Varios bancos peruanos tienen este producto con nombre propio, no como una variante oculta del hipotecario. Comparar entre ellos antes de decidir es parte del proceso, no un paso opcional:
- BCP: montos de S/ 87,500 a S/ 600,000, hasta el 70% del valor tasado, plazo de hasta 15 años, TEA referencial de 8.9% a 20% en soles según su información publicada (vigente a setiembre 2026).
- BBVA Perú: desde S/ 30,000, plazo de hasta 10 años, con ingreso mínimo neto de S/ 1,000 y continuidad laboral de al menos 6 meses según sus requisitos publicados.
- Scotiabank Perú: desde US$ 10,000 o su equivalente en soles, plazo de hasta 15 años, con tasa fija durante todo el crédito según su ficha de producto.
Fuera de la banca tradicional también hay financieras y plataformas especializadas exclusivamente en préstamos con garantía hipotecaria, que suelen evaluar con menos rigidez el historial en Infocorp a cambio de tasas más altas que la banca. Antes de elegir una de estas opciones, verifica que esté supervisada por la SBS: eso te protege frente a condiciones abusivas en el contrato de garantía.
Cada entidad calcula la TCEA distinto según el monto y el plazo, así que la cifra final puede variar bastante de un banco a otro para el mismo perfil. Pide la TCEA exacta de tu caso antes de firmar, no te quedes solo con la tasa nominal que aparece en la publicidad.
Errores comunes al considerar este crédito
- Pensar que es lo mismo que “pedir un hipotecario”, cuando en realidad son productos con lógica y riesgo distintos.
- Poner en garantía tu única vivienda para un gasto pequeño que podría cubrirse con un préstamo personal sin garantía, aunque la tasa sea más alta.
- No revisar si el inmueble tiene cargas o gravámenes previos en la partida registral, lo que puede frenar o encarecer la aprobación.
- Comparar solo la tasa de interés anunciada y no la TCEA, que incluye seguros y comisiones y suele ser el número que realmente importa.
- Olvidar que, a diferencia de una deuda sin garantía, aquí el incumplimiento pone en riesgo directo la propiedad, no solo tu historial en Infocorp.
Qué hacer con esta información
Si estás evaluando este tipo de crédito, el primer paso práctico es pedir una tasación referencial de tu inmueble antes de acercarte al banco, para saber con qué monto real estás negociando. Después, compara la TCEA de al menos dos o tres entidades para el mismo monto y plazo, no solo la tasa nominal.
Pregúntate también si el destino del dinero justifica poner en garantía una propiedad que ya tienes resuelta. Antes de firmar, revisa:
- El valor de tasación estimado de tu inmueble y el porcentaje que cada entidad financia sobre ese valor.
- La TCEA completa (no solo la tasa nominal) para el monto y plazo que necesitas, en al menos dos o tres bancos.
- Si el monto que buscas realmente justifica poner en riesgo una propiedad que ya tienes resuelta, sobre todo si es tu única vivienda.
- El estado registral del inmueble en Sunarp, para descartar cargas o gravámenes que puedan frenar la aprobación.
Para montos altos y plazos largos, como una remodelación mayor o consolidar varias deudas caras, este crédito suele tener sentido. Para necesidades pequeñas, un préstamo personal sin garantía puede salir más caro en tasa, pero no pone tu vivienda en riesgo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo perder mi vivienda si dejo de pagar este crédito?
Sí. Al ser una garantía real, el banco tiene el derecho de ejecutar la hipoteca y rematar el inmueble si el incumplimiento se sostiene en el tiempo, igual que en cualquier crédito hipotecario.
¿Sirve para comprar otra propiedad?
No es su función principal, aunque como el dinero es de libre disponibilidad, nada impide usarlo como parte del pago de otro inmueble. Para comprar vivienda como fin principal, el producto correcto sigue siendo el crédito hipotecario tradicional.
¿Las cajas municipales también lo ofrecen?
Varias cajas municipales tienen productos equivalentes, aunque no siempre con el mismo nombre comercial. Conviene preguntar directamente por “préstamo con garantía hipotecaria” o “préstamo con garantía de inmueble” en la agencia.
Michele Rojas
