Me llamo Yasmín, tengo 28 años y trabajo como enfermera técnica en un hospital de Lima. Mi esposo Marco es fotógrafo independiente. Durante cuatro años pagamos alquiler en Comas mientras ahorrábamos para algo propio. Cuando una prima nos habló del Nuevo Crédito MiVivienda y el Bono del Buen Pagador, empezamos a averiguar en serio.
La primera sorpresa fue que el programa no es un préstamo del Estado en sí mismo, sino un subsidio que se suma al crédito hipotecario que da un banco o una caja. El Fondo MiVivienda respalda la operación, pero quien evalúa, desembolsa y cobra la cuota es la entidad financiera.
La búsqueda de vivienda y el primer filtro
Antes de pensar en bancos, tuvimos que entender el rango de precios. Para acceder al programa, la vivienda debía costar entre S/ 64,200 y S/ 464,200, según el tramo vigente a agosto de 2026. Encontramos un departamento de dos dormitorios en Los Olivos a S/ 145,000, dentro del rango que además calificaba para el Bono del Buen Pagador más alto.
Antes de enamorarnos de un departamento en particular, filtramos las opciones con tres criterios prácticos:
- Precio dentro del tramo S/ 64,200 a S/ 464,200, para no quedar fuera del programa.
- Zona con acceso a mi centro de trabajo sin gastar más de una hora de viaje.
- Documentación saneada, con título de propiedad inscrito en Registros Públicos, sin litigios pendientes.
Con eso resuelto, fuimos a una caja municipal, Caja Arequipa, porque ofrecía una tasa fija en soles y porque una compañera de trabajo ya había pasado por el proceso ahí. No la elegimos por ser “la mejor”: comparamos tres cotizaciones y esa fue la que mejor calzaba con nuestro perfil de ingresos mixtos.
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Los documentos que pidieron
Aquí empezó lo tedioso. Yo, como empleada formal, presenté lo básico. Marco, como independiente, tuvo que ordenar meses de papeleo que nunca había organizado.
- Mis últimas 6 boletas de pago y mi última liquidación de beneficios sociales.
- DNI vigente de ambos y ficha RUC de Marco.
- Recibos por honorarios de Marco de los últimos 12 meses, más su declaración anual ante la SUNAT.
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 6 meses, sin movimientos que no pudiéramos explicar.
- Carta de no propietario de vivienda, requisito del programa para ambos.
El oficial de créditos fue claro desde el inicio: el ingreso familiar neto mínimo exigido era de S/ 1,200 en Lima. Entre los dos superábamos ese piso con margen, pero el ingreso de Marco, al ser variable, se promedió sobre los últimos 12 meses en vez de tomarse el mejor mes, lo que bajó un poco el monto máximo que nos ofrecían.
La tasación que casi nos hace perder el departamento
El primer obstáculo real llegó en la quinta semana. Pagamos la tasación del inmueble, un trámite aparte del proceso de evaluación crediticia, y el perito lo valorizó en S/ 132,000, por debajo de los S/ 145,000 pactados con el vendedor.
Eso significaba que el banco solo financiaría un porcentaje sobre el valor tasado, no sobre el precio de venta. Nos quedaban dos caminos:
- Pedirle al vendedor que bajara el precio hasta acercarlo al valor tasado.
- Cubrir la diferencia entre precio y tasación con ahorro propio, además de la cuota inicial.
Negociamos con el vendedor durante casi dos semanas. Aceptó bajar a S/ 136,000 porque el departamento llevaba meses publicado sin otras ofertas serias. Nosotros pusimos la diferencia restante de nuestros ahorros, encima del 7.5% de cuota inicial mínima que ya teníamos separado.
La aprobación y el desembolso
El proceso completo, desde la primera cita hasta la firma, tomó poco más de dos meses:
- Precalificación y entrega de documentos: dos semanas.
- Tasación del inmueble y negociación con el vendedor: casi un mes.
- Evaluación final del comité de créditos: dos semanas.
- Firma en notaría y desembolso: una semana adicional.
El Bono del Buen Pagador, que a agosto de 2026 llega hasta S/ 27,800 en el tramo más favorecido, se aplicó directamente en el desembolso, reduciendo el monto que quedamos debiendo al banco. No lo recibimos como efectivo en la mano, algo que yo entendía mal antes de empezar el proceso.
La tasa que finalmente firmamos fue fija en soles, ligeramente más alta que la oferta inicial que nos habían mostrado en la simulación, porque el monto financiado bajó tras la tasación y eso movió el rango de tasa aplicable. Antes de firmar comparamos la TCEA, no solo la tasa de interés nominal, porque incluía el seguro de desgravamen y los gastos administrativos que no aparecían en la primera cotización verbal.
La lección que me hubiera ahorrado semanas de estrés
Si algo aprendí es que la tasación debe hacerse antes de comprometer dinero de arras con el vendedor, no después. Nosotros firmamos un preacuerdo de reserva antes de tener la tasación oficial, y esa semana de incertidumbre pudo costarnos el departamento entero.
También aprendí que el ingreso independiente de Marco necesitaba estar formalizado con más de un año de anticipación, no solo al momento de aplicar. Los bancos no evalúan lo que ganas hoy, sino el promedio sostenido y declarado ante la SUNAT.
Si estás por iniciar este proceso, algunas cosas que haría distinto:
- Pedir la tasación de la vivienda antes de firmar cualquier arras o reserva con el vendedor.
- Sincerar los ingresos variables desde meses antes, con recibos por honorarios declarados a tiempo.
- Comparar la TCEA de al menos dos o tres entidades, no solo la tasa nominal que ofrecen en la primera reunión.
- Confirmar el tramo de precio de vivienda que corresponde al Bono del Buen Pagador antes de enamorarse de un inmueble fuera de rango.
Hoy vivimos en ese departamento en Los Olivos. La cuota nos costó ajustar el presupuesto los primeros meses, pero el Bono del Buen Pagador sí hizo una diferencia real en el monto final que debemos. Lo que no esperaba era que el proceso administrativo, no el crédito en sí, sería la parte más difícil de todo esto.
Michele Rojas
