Muchas personas creen que el Fondo MiVivienda es un programa social que regala casas o que solo aplica a familias de bajos ingresos. En realidad, es una entidad estatal que respalda créditos hipotecarios otorgados por bancos y cajas, dirigida principalmente a personas con ingresos medios que sí califican como sujetos de crédito. Entender esta diferencia evita perder tiempo postulando a algo que no corresponde a tu perfil, o descartar una opción que sí está a tu alcance.
Dato clave: el Bono del Buen Pagador, el principal subsidio del Nuevo Crédito MiVivienda, llega hasta S/ 27,800 para viviendas entre S/ 69,900 y S/ 99,600, según el Decreto Supremo N° 011-2026-VIVIENDA. El monto baja mientras más cara es la vivienda.
Qué es el Fondo MiVivienda y cómo funciona
El Fondo MiVivienda es una empresa estatal, bajo el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que no otorga préstamos directamente. Su función es respaldar y complementar créditos hipotecarios que sí desembolsan bancos, cajas municipales y otras entidades financieras supervisadas por la SBS.
Su producto principal es el Nuevo Crédito MiVivienda (NCM), que sirve para:
- Comprar una vivienda nueva o de segundo uso.
- Construir en terreno propio o en aires independizados.
- Mejorar una vivienda ya existente.
El NCM financia viviendas dentro de un rango de valor comercial que el Fondo actualiza periódicamente (aproximadamente entre S/ 64,200 y S/ 464,200, vigente a 2026). Dentro de ese rango, el beneficio estrella es el Bono del Buen Pagador (BBP): un subsidio directo y no reembolsable que reduce el monto que necesitas financiar, siempre que cumplas con pagar tus cuotas a tiempo.
Para dimensionarlo con un ejemplo: si compras una vivienda de S/ 90,000, entras en el primer tramo del BBP y el Estado te aporta S/ 27,800 como parte de tu cuota inicial. Eso significa que, sumado al 7,5% mínimo que debes aportar tú mismo (S/ 6,750 en este caso), tu cuota inicial real se acerca al 38% del valor de la vivienda, y el monto que necesitas financiar con el banco baja de forma considerable frente a un crédito hipotecario sin este apoyo.
Quiénes pueden acceder realmente
Este es el punto donde más confusión hay. El Fondo MiVivienda no evalúa tu ingreso contra una tabla fija como sí lo hace Techo Propio. Lo que exige es esto:
- Ser mayor de edad, sin importar tu estado civil.
- Ser calificado como sujeto de crédito por el banco o caja que tramite tu préstamo, es decir, aprobar su evaluación crediticia interna.
- Contar con una cuota inicial mínima del 7,5% del valor de la vivienda.
- No ser propietario ni copropietario de otra vivienda en ningún lugar del país, ni tú, ni tu cónyuge o conviviente reconocido.
- No haber recibido antes otro apoyo habitacional del Estado (MiVivienda, Techo Propio, FONAVI o Banco de Materiales).
- No haber usado el 25% de tu fondo de AFP para comprar una vivienda o amortizar otro crédito hipotecario.
La evaluación de sujeto de crédito es la parte que en la práctica decide quién entra y quién no. Cada entidad financiera fija su propio ingreso bruto mínimo y su propio criterio de riesgo, así que el mismo perfil puede ser aprobado en un banco y observado en otro. Los independientes con recibos por honorarios también pueden calificar, siempre que sustenten ingresos de forma consistente, y quienes tienen historial en Infocorp limpio suelen tener más opciones de entidades entre las cuales elegir.
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Cómo funcionan los tramos del Bono del Buen Pagador
El monto del BBP no es fijo: varía según el precio de la vivienda que compres, y se actualiza cada año según la variación del Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana. Los tramos vigentes en 2026 son:
- Viviendas de S/ 69,900 a S/ 99,600: bono de S/ 27,800.
- Viviendas de más de S/ 99,600 a S/ 149,200: bono de S/ 23,200.
- Viviendas de más de S/ 149,200 a S/ 248,300: bono de S/ 21,200.
- Viviendas de más de S/ 248,300 a S/ 367,600: bono de S/ 7,900.
La lógica es que a mayor valor de la vivienda, menor proporción de apoyo estatal recibes, porque el subsidio está pensado para facilitar el acceso a viviendas de precio más accesible, no para subsidiar propiedades de lujo. Si compras una vivienda de más de S/ 367,600, ya no accedes al BBP, aunque el crédito MiVivienda como tal siga disponible dentro de su rango de financiamiento.
Errores comunes al pensar en el Fondo MiVivienda
- Creer que es un subsidio directo sin evaluación crediticia. El BBP se aplica sobre un crédito hipotecario real: primero tienes que ser aprobado como sujeto de crédito por una entidad financiera.
- Confundirlo con Techo Propio. Techo Propio está pensado para familias de ingresos bajos con un tope de ingreso familiar definido y requiere calificar por el SISFOH; MiVivienda apunta a un perfil de ingresos medios evaluado por un banco, sin ese tope fijo.
- Asumir que el bono es el mismo monto para cualquier vivienda. El BBP baja según el tramo de precio, así que dos personas comprando viviendas de distinto valor reciben apoyos muy distintos.
- No revisar si ya usaste el 25% de tu AFP para vivienda. Haberlo hecho antes te descalifica para un nuevo crédito MiVivienda, algo que muchas personas olvidan verificar antes de postular.
Qué hacer con esta información en la práctica
Si te interesa el Nuevo Crédito MiVivienda, el primer paso real no es buscar el bono, sino saber si calificas como sujeto de crédito. Pide una preevaluación con tu banco o caja de preferencia, junto con tu historial en Infocorp, antes de elegir una vivienda específica.
Después, ubica el precio de la vivienda que te interesa dentro de los tramos del BBP para saber cuánto subsidio real puedes esperar, y usa ese monto para calcular cuánto necesitarás financiar y qué cuota mensual te corresponde.
Vigente a: julio 2026. Los montos y tramos del Bono del Buen Pagador citados corresponden al Decreto Supremo N° 011-2026-VIVIENDA, publicado en junio de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Hay un límite de ingresos para acceder al Fondo MiVivienda?
No existe un tope de ingreso familiar fijo como en Techo Propio. Lo que determina tu acceso es si el banco o caja te califica como sujeto de crédito según su propia evaluación de riesgo.
¿Puedo acceder si trabajo de forma independiente?
Sí, siempre que sustentes tus ingresos de forma consistente, generalmente con recibos por honorarios, y apruebes la evaluación crediticia de la entidad financiera.
Michele Rojas
