Nota editorial: este relato es una recreación verosímil basada en procesos reales de compra de terrenos y créditos de consumo en Perú. No corresponde al testimonio literal de una persona identificada. Los datos de mercado citados están vigentes a octubre de 2026.
Me llamo Wilmer, tengo 34 años y trabajo como técnico independiente en mantenimiento de aires acondicionados en Piura. Emito recibos por honorarios desde hace seis años y, con mi pareja, juntamos durante tres años para lo que siempre quisimos: un lote propio en Castilla donde construir más adelante.
El terreno que nos gustó costaba S/ 58,000 (58,000 soles). Teníamos S/ 30,000 ahorrados. Nos faltaban S/ 28,000, y ahí empezó todo.
Por qué no fui por un hipotecario
Lo primero que hice fue preguntar en dos bancos por un crédito hipotecario. En ambos me explicaron que el hipotecario tradicional está pensado para comprar una vivienda, y que para un terreno sin construir las condiciones cambian o directamente no aplican en todas las entidades.
Esto es lo que tenía a favor y en contra en ese momento:
- A favor: ingresos sustentados con recibos por honorarios electrónicos, RUC activo y cero deudas en Infocorp.
- En contra: el monto que me faltaba era chico para un hipotecario, y los gastos de tasación, notaría y seguros pesaban mucho sobre S/ 28,000.
- Lo que me frenó: los plazos de evaluación que me mencionaron eran de varias semanas, y el vendedor tenía otros interesados.
La oferta de la lotizadora que casi firmo
La lotizadora me ofreció una salida que parecía perfecta: pagar el 20% de inicial y el resto en 36 cuotas directas con ellos, sin pasar por ningún banco ni revisar Infocorp. Estuve a punto de firmar esa misma tarde.
Le pedí a un amigo abogado que leyera el contrato antes. Me marcó tres cosas:
- El título de propiedad recién pasaba a mi nombre al pagar la última cuota. Mientras tanto, el lote seguía siendo de la empresa.
- Si me atrasaba en varias cuotas, el contrato permitía resolverlo y quedarse con parte de lo pagado.
- La lotizadora no era una entidad supervisada por la SBS. Si tenía un problema con el cobro, no podía reclamar ante el regulador como lo haría con un banco o una caja municipal.
No digo que todas las lotizadoras trabajen así, pero entendí que en un financiamiento directo las reglas las pone el contrato, y yo no lo había leído.
Lo que encontré en SUNARP
Antes de decidir nada, pedí la copia literal de la partida del lote en SUNARP. Fue lo mejor que hice en todo el proceso, porque ahí apareció el detalle que nadie me había mencionado.
Esto revisé en el documento:
- Que el lote estuviera independizado, con su propia partida registral y no como parte de un terreno matriz más grande.
- Quién figuraba como propietario, para confirmar que fuera el mismo que me vendía.
- Cargas y gravámenes, como hipotecas o embargos sobre el terreno.
El lote que me ofrecía la lotizadora todavía estaba dentro de una partida matriz. Al final compré otro, de una vendedora particular en la misma zona, que sí estaba independizado y sin cargas. Me costó dos semanas más de búsqueda, pero dormí tranquilo.
El préstamo que sí pedí
Con el lote definido, fui a una caja municipal y pedí un crédito de consumo no revolvente, es decir, un préstamo personal de libre disponibilidad, por los S/ 28,000 que faltaban. No era un hipotecario: el terreno no quedaba como garantía, y el dinero se desembolsaba a mi cuenta para pagar la compra.
Los documentos que me pidieron fueron estos:
- DNI vigente y ficha RUC con renta de cuarta categoría activa.
- Recibos por honorarios de los últimos meses y mi declaración anual de impuesto a la renta.
- Un recibo de luz reciente a mi nombre.
Me aprobaron en nueve días hábiles, a 48 meses. La TCEA que me ofrecieron estaba muy por encima de la de un hipotecario, que según cifras de la SBS citadas por El Peruano rondaba un promedio de 7.8% anual a abril de 2026. Lo sabía y lo acepté, pero hice los números antes: la cuota no pasaba del 30% de lo que facturo en un mes normal.
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Firmar, pagar e inscribir
La compra no terminó con el desembolso. Con la vendedora firmamos la minuta de compraventa, la elevamos a escritura pública ante notario y luego presentamos el título para inscribirlo en SUNARP. Todo el trámite tomó cerca de un mes.
Los gastos que no tenía bien calculados fueron:
- Los honorarios del notario por la escritura pública.
- Los derechos registrales de SUNARP para la inscripción.
- El impuesto de alcabala, que en mi caso me tocó pagar a mí como comprador en la municipalidad.
Tuve que sacar de mi fondo de emergencia para cubrirlos. Si hubiera averiguado esos montos antes, habría pedido un poco más de préstamo o ahorrado un mes más.
Lo que aprendí
Hoy el lote está inscrito a mi nombre y pago mi cuota sin atrasos. Si tuviera que resumir la experiencia en una lección, sería esta: el préstamo personal me salió más caro que un hipotecario, pero me dio algo que el financiamiento de la lotizadora no me daba, un terreno a mi nombre desde el primer día.
Si estás por comprar un terreno sin hipotecario, esto es lo que haría distinto y lo que repetiría:
- Pide la partida en SUNARP antes de dar cualquier adelanto. Un lote sin independizar puede retrasar tu título por años.
- Compara la TCEA, no la cuota. Un plazo más largo baja la cuota, pero sube el costo total.
- Calcula notaría, registros y alcabala aparte. No están dentro del precio del terreno.
- Piensa en el siguiente paso. Según el Fondo MiVivienda, para usar el Nuevo Crédito MiVivienda en la modalidad de construcción el terreno debe estar inscrito en Registros Públicos. Tenerlo saneado hoy es lo que me permitirá construir mañana.
Mi plan es terminar de pagar el préstamo y, con el lote ya inscrito, pedir un crédito para construir. Esa será otra historia.
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Michele Rojas
